Quais são os tipos de financiamento imobiliário e como escolher?

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O parcelamento de um imóvel é uma alternativa muito interessante para quem não pode pagar o bem à vista. Hoje, existem vários tipos de financiamento imobiliário, sendo que cada um tem suas regras e restrições.

Conhecer as modalidades disponíveis no mercado é importante para conseguir fazer um bom planejamento, escolher o imóvel ideal e ir preparando o orçamento para o pagamento das parcelas.

Pensando nisso, a seguir explicaremos o que é e como funciona um financiamento, além de quais opções estão disponíveis. Quer entender melhor? Então, confira nosso artigo!

O que é e como funciona um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma forma de pagamento oferecida pelas instituições financeiras para facilitar a aquisição de imóveis. Como esses bens costumam ser caros, para a maioria das pessoas é preciso uma boa reserva de dinheiro e alguns anos de economia para conseguir pagá-lo à vista.

Com o financiamento, é possível desembolsar um valor de entrada (que pode ser até de 10% do custo do imóvel) e parcelar o restante mensalmente, por vários anos. Isso facilita o pagamento e também faz com que o comprador tenha mais dinheiro para investir em outros negócios.

Porém, existem alguns tipos diferentes de financiamentos. Cada instituição financeira tem regras e planos distintos, podendo mudar o valor mínimo de entrada, o custo das parcelas, a duração do contrato, o sistema de amortização etc.

Por isso, antes de contratar um financiamento, é muito importante conhecê-lo e fazer uma boa pesquisa nos bancos que oferecem esse serviço. Também é possível simular qual será o custo total e a atualização das parcelas mensais.

Com esse planejamento, você conseguir comprar um imóvel próprio — desde que o valor das parcelas caiba no seu bolso e haja disponibilidade para o pagamento da entrada necessária.

Para facilitar o processo, a seguir mostraremos os principais tipos de financiamento imobiliário existentes no mercado. Continue a leitura.

Quais são os principais tipos de financiamento imobiliário existentes no mercado?

Existem dois principais tipos de financiamento imobiliário. É importante conhecê-los  detalhadamente e saber exatamente como eles funcionam para escolher a melhor opção de acordo com as suas necessidades. Vamos lá?

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamento mais utilizada no Brasil. Isso porque ela oferece várias vantagens, mas também existem restrições que podem atrapalhar quem deseja financiar um imóvel.

Os recursos aproveitados no financiamento são provenientes das aplicações em poupança e dos depósitos existentes no Fundo de Garantia por Tempo de Contribuição (FGTS). Portanto, existe uma lei que regula essa modalidade — n.º 4.230 de 1964.

A partir de 2019, só será possível financiar imóveis por esse sistema se o custo for menor do que R$ 1,5 milhão, independentemente da região em que ele se encontra. Antigamente, havia valores diferentes para cidades maiores.

Também há uma limitação para a taxa de juros anual (que deve ser de 12%, no máximo). Outro quesito importante a se considerar é que o financiamento pode ser feito para até 80% do valor do imóvel. Ou seja: a entrada será de, no mínimo, 20%.

Além disso, o comprador deve morar ou trabalhar na mesma cidade em que está localizado o imóvel e não pode ter outro financiamento pelo mesmo sistema ativo. Também não é permitido ser dono de outro bem na mesma região metropolitana.

Pelo SFH, não é possível financiar propriedades comerciais, mas o comprador pode utilizar o saldo do FGTS para dar entrada ou adiantar algumas parcelas.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

Já pelo Sistema Financeiro Imobiliário, outra opção popular entre os tipos de financiamento, não há um limite para o valor a ser financiado ou para a taxa de juros anual cobrada. Portanto, essa modalidade é mais buscada quando o imóvel não se enquadra nas exigências do SFH.

Os recursos do SFI são provenientes dos investimentos dos clientes da própria instituição bancária. Assim, há mais liberdade para a aquisição de imóveis por essa alternativa, já que não existem tantas restrições.

Um detalhe importante é que, pelo SFI, o contratante do financiamento só será dono definitivo do imóvel quando o prazo do contrato terminar com todas as parcelas pagas. O bem ficará em alienação fiduciária para a instituição até esse período.

Esse sistema é uma boa alternativa para quem pretende financiar imóveis comerciais. Porém, não é permitido utilizar o saldo do FGTS para quitar a entrada ou abater parcelas.

Quais são as possibilidades de amortização da dívida?

Conhecendo essas duas modalidades de financiamento, já podemos falar sobre as alternativas para a amortização da dívida. A seguir, veja como se dá a redução do saldo devedor com o pagamento de parcelas, considerando os juros aplicados.

Tabela SAC

O primeiro tipo é o Sistema de Amortização Constante (SAC), em que os juros incidem sobre o saldo devedor. Dessa forma, conforme o contratante paga o financiamento, as parcelas vão diminuindo. Hoje, esse é o sistema de amortização mais utilizado.

Tabela Price

A Tabela Price é outra opção para amortização bastante adotada. Com ela, a pessoa terá parcelas fixas durante o contrato, o que facilita o planejamento dos pagamentos que devem ser feitos.

Pela Tabela Price que acontece a cada pagamento é que você reduz o valor dos juros pagos e paga uma parcela crescente do saldo devedor.

Tabela Sacre

A Tabela Sacre é a opção menos utilizada, pois tem uma fórmula mais complicada e que, muitas vezes, não agrada aos consumidores. Nessa modalidade, as primeiras parcelas são reduzidas e vão aumentando com o tempo. No final do contrato, há outra redução.

O valor das parcelas é calculado anualmente, para considerar as quantias pagas e programar as próximas mensalidades. Como a simulação é mais difícil nesse caso, o planejamento pode ficar comprometido.

Como escolher o melhor tipo de financiamento imobiliário?

Não há uma fórmula certa para escolher entre os tipos de financiamento imobiliário ou de amortização da dívida. Tudo dependerá do contratante, de suas possibilidades de pagamento, das restrições apresentadas e do imóvel — localidade, valor total, finalidade (residencial ou comercial) etc.

Você deve considerar o prazo do contrato (que pode aumentar ou diminuir as mensalidades), o valor das parcelas, a incidência de juros anual e o seu planejamento financeiro. Por fim, escolha uma opção que satisfaça suas necessidades e caiba no orçamento.

O ideal é contar com empresas especializadas, que oferecem bons empreendimentos e têm profissionais capacitados para auxiliar nessa hora, fazendo simulações e mostrando todas as regras dos tipos de financiamento imobiliário e das instituições financeiras.

Gostou de saber mais sobre os tipos de financiamento? Então, não perca o nosso artigo com algumas dicas para facilitar a aprovação do contrato!

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Equipe IMG

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